房子被开发商抵押或面临强制执行，谁来担责？律师解读

海报新闻记者 田柳 报道

日前，河南郑州的李先生向海报新闻记者反映，自己全款购房多年后发现房子早已被开发商抵押给银行，办不下来房产证，并且可能面临法院的强制执行。律师表示，法院若认定抵押权有效，后续会进入强制执行程序中，但业主方存在救济途径。

河南郑州碧源月湖荣园小区业主李先生告诉记者，他于2016年在该小区全款购得房屋，2018年6月已经交房，并装修入住，但开发商迟迟不配合办理房产证网签。直到2020年他才得知，自己的房子早已被开发商抵押给了银行，该小区共有82名业主碰到了同样的情况。

碧源月湖荣园小区内部

记者了解到，2019年11月20日，河南碧源弘泰置业有限公司作为抵押人，自愿以其惠济区月湖北路39号的82套住宅为碧源建工有限公司提供担保，担保债权的最高本金金额为1亿元。郑州银行发放贷款后，开发商并未及时偿还本息。几年过去，由于贷款违约，现仍有59套房屋未解押。目前郑州银行已起诉开发商，这些房屋的产权悬而未决。

业主李先生表示疑惑，已经卖出的房子仍被开发商用作抵押，抵押权是否成立，开发商的行为是否违法？

就以上问题，记者采访到北京市中闻律师事务所执业律师郭航宇，其表示，其中的关键就在于银行与开发商签订抵押合同时，银行是否为善意的，是否尽到了审查义务。如果在签订抵押合同时，银行已查验了不动产登记证明，并进行相应的实地查验等审慎调查行为，那么银行的抵押权就是成立的，相反则有可能被法院认定为抵押权未成立。

“开发商的行为涉嫌违法。因为抵押行为导致购房者无法办理产权登记，购房者有权要求解除合同，同时要求开发商赔偿。但是开发商的这一违法行为不能直接推翻银行抵押权的成立。”郭航宇解释。

此外，根据李先生的讲述，有业主怀疑，在这种情况下，银行有没有因疏于审查抵押物而违规放贷？

河南泽槿律师事务所主任付建在接受记者采访时分析，银行是否存在违规放贷，是要看银行办理贷款的负责人是否与开发商存在利益输送或者其他违反国家规定的行为。如果银行工作人员发放贷款符合相关规定，对开发商的偿还能力等情况进行了严格审查，并对担保的可靠性进行了合理的审查，且和开发商之间没有利益输送关系，则可能不构成违法发放贷款，此时，银行需要自行承担责任，银行可以向经办相关事项的工作人员进行追责。

在采访中，李先生也向记者表达了担忧，他担心最终自己的房子会被法院强制执行。就此，郭航宇也给出了解释：法院若认定抵押权有效，即便是进入到强制执行程序后，业主方也是有救济途径的。

“业主可以依据《执行异议和复议规定》的规定向执行法院提起异议，在符合29条规定‘在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十’的情况下，是可以对抗法院的强制执行的。”

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来源：海报新闻