郑州“房票”演进：破解拆迁安置难题与消化存量商品房并举

在原有的房屋被拆迁8年之后，郑州市二七区马寨镇水磨村的张军终于拥有了自己的房子。

张军的原房屋征收面积有600多平方米，按照被拆迁时马寨镇的安置房评估单价6020元/㎡，张军可以获得近400万元的赔偿。

但在当下各地财政紧张的背景下，一次性向张军支付近400万元现金，是不现实的。

张军说，当地政府原本承诺，将水磨村和刘胡垌村、王庄社区共同组成一个大的安置区域，并在8个安置区地块分别建设安置房，但按计划该完工的水磨村的安置房，却迟迟未能交付。

8年中，张军和家人一直租房居住，拥有一套属于自己的房子，成为他和家人最大的梦想之一。

最终，他的这个愿望在1月5日实现。当天，张军和其他500多户村民一起，凭借着“房票”在当地的楼盘招商公园1872选购了“商品房”，包括公寓、小高层、洋房与叠墅等多种房型。

不过，招商公园1872负责项目销售的王龙告诉第一财经，虽然张军确实是在售楼部选的房，但严格意义上讲，真正将房屋销售给张军的，并不是售楼部，而是地方政府。

这背后是当地政府的一场征收安置探索实验。

马寨镇回迁安置分房现场 摄影/马纪朝

城改

根据马寨镇政府对外发布的信息，水磨村的征收改造工作于2015年12月中旬正式启动。2013年初，郑州正式启动以新型城镇化建设为基调的大规模城中村改造。

截至2015年底，郑州共启动征收村庄627个，动迁175.65万人。有媒体报道称，这可能是郑州建城史上规模最大的拆迁。

如此大规模的村民安置，无论放在当时还是现在，都是一项艰巨的工作。

最初，郑州比较倾向拆迁征收补偿选择，在村庄原址或附近建设安置房，再按照房屋的建筑面积或家庭人口比例分别配给安置房。譬如同属马寨镇管辖的刘胡垌村、张寨村，就分别于2017年前后完成回迁，大部分村民，每户都能获得三套甚至更多的安置房。

按照原计划，水磨村将与刘胡垌村、王庄社区共同组成一个大的安置区域，每户村民也能按照类似的赔偿标准获得多套安置房。

张军的愿望是，留一套自己住，剩余的给儿子、孙子们住，再住不完，就租出去。不过，原计划中的安置房建设突然停滞，连每人每月的过渡费，也在发放4年后突然中断了。

“因受疫情和7·20暴雨灾害影响，近年来区财政困难，导致过渡费未按时支付到位。”二七区政府在答复村民疑问时称，虽然过渡费不能按时发送，但为保障在外群众住房基本需求，区政府同意按照每户补贴面积110㎡、补贴标准12元/㎡计算，向被征收村民按月发送额度为1320元的租房补贴。

实际上，张军所在的水磨村的土地，可能也没之前那么好卖了。

根据原计划，二七区原本希望，将包括水磨村在内的近10个村庄拆迁后，共同规划为一个总面积约6.12平方公里的凤湖智能新区，成为对标杭州西湖、武汉东湖的智慧化新城。央企招商蛇口正是在此背景下首先进入，成为该片区的第一家开发商。

之后，金茂集团、龙湖集团先后进入二七区。金茂计划复制第二个“梅溪湖”，将凤湖智能新区项目作为其在中原地区的首个城市运营项目，而龙湖集团则计划在此建设高端社区，即龙湖栖湖原著。

但是，在郑州遭遇疫情和7·20暴雨洪灾后，郑州房地产陷入持续低迷状态，金茂、龙湖也纷纷延缓在凤湖智能新区的投资规划，甚至连即将完成“招拍挂”流程的土地也被退定。

而前期已经进场开发的招商公园1872项目，又因为片区公共交通、基础设施不完善等因素，面临新房销售难题，开发商也对继续拿地开发不积极。

这些都成为水磨村安置房建设进度缓慢乃至最后停工的重要因素。

房票1.0

面对安置房交付延滞，当地政府也在探索破题之法。

2022年6月8日，郑州出台棚改新政，并提出将参考借鉴杭州、温州等地经验，结合市内五区政府和3个开发区管委会的意见建议，原则上不再新建安置房，在郑州面向被征收人实施房票买房政策。其中特别提到，被征收人可使用房票在所有参与房票安置工作的房地产开发企业所提供的商品房中自行选择，凭房票与房地产开发企业签订商品房买卖合同，不限定于房票核发机构所在行政区域。在购买完成后，被征收人可持签注后的房票、商品房买卖合同，向房票核发机构申请资金划拨。而且，被征收人使用房票购买商品房，购房款（配套的储藏室、车库等价款可凭发票计入）应不低于房票票面金额的90%。

随后的6月17日，与水磨村相距不过数公里且同属马寨镇管辖的娄河村，成为郑州首个实施房票新政的城中村之一。

根据娄河村委会对外发布的公示内容，娄河村拆迁安置采用货币化房票安置方式；经具备相应资质的第三方评估机构对娄河村安置房进行评估，评估价为6020元/㎡。

不过，娄河村一位村民告诉第一财经，在房票政策出台后，他们也曾经到对面的商品房小区，即招商公园1872项目售楼部询问具体的实施对接方案，但售楼部的答复是，虽然房票买房的大致政策出了，但他们得等到细则出台才敢接收房票。

实际上，开发商的顾虑另有隐情。

地处郑州西南的招商公园1872，由招商蛇口联合本地国企开发，但由于位置较为偏僻，公共交通、基础设施也不够完善，项目销售一直不温不火。

王龙说，当郑州的房票新政出台后，他们也曾积极对接过，但一番接触下来，最终对房票的资金兑付心有疑虑，担心房子卖了，当地政府却可能因为资金困难，迟迟不能按时拨付。

在此前的教育配套设施建设过程中，他们就曾遭遇这种情况。当时，当地政府承诺，先由招商公园1872的项目方垫资建设一些教育配套学校，再由地方政府拨付。但最终，等到学校建成，该拨付的资金也未能按时拨付。

另一个房票新政要面对的尴尬现实是，销售不畅的楼盘，有心参与却顾虑难以消除，而畅销的楼盘项目，甚至连参与的积极性都没有。

种种原因最终导致房票新政在具体的落地上迟迟无法推进。

不仅是郑州，目前提出房票安置的南京、南昌、昆明、贵阳、厦门、宁波、无锡、温州、绍兴、蚌埠等30多个城市中，真正实施、落地的同样屈指可数。

房票2.0

不断摸索的郑州最终找到了新的破局之策。

既然开发商对房票有顾虑，那就先由政府出钱，从开发商手中把房源买过来，然后再按照拆迁补偿比例，兑换村民手中的“房票”。

包括亚星星河郡、招商公园1872等项目的一些楼盘，成为首批2.0版“房票”试点项目。

2023年6月，招商蛇口总经理蒋铁峰赴郑州拜会郑州市市长何雄，随后与郑州城市发展集团（下称“城发集团”）签署战略合作框架协议。后者前身为郑州地产集团，由郑州市国资委100%控股。

不久，城发集团又联合二七区政府与招商公园1872签订购买合同，向后者购买961套新房，包括573套小高层、150多套洋房、144套叠墅、128套小公寓，之后这些房子又被委托给马寨镇政府，用于安置水磨村、娄河村等村的村民。

二七区政府表示，针对水磨村、娄河村等类似村庄的安置需求，政府将提供两种回迁安置方案：一个是回购商品房安置，计划使用城发集团回购的商品房（初步确定房源为招商公园1872项目）解决首套房安置问题；第二个原址安置，即在村庄原址建设新的安置房社区。

为此，马寨镇成立了由镇党委书记任组长的二七区马寨镇回购商品房安置工作领导小组（下称“商品房回购小组”），专门负责该批房源的对接、发放工作。

根据商品房回购小组的要求，每个有效协议户只能选择一套住房，价格则参照马寨镇安置房评估单价6020元/㎡乘以拆迁协议安置面积计算相应价值后，选取同等价值的商品房。其中，安置面积小于200㎡（不含200㎡）的协议户只能挑选7号院小公寓户型；安置面积大于700㎡（含700㎡）的协议户按照选房顺序必须挑选叠墅和洋房户型；如叠墅和洋房户型已被选完，可选择其他户型；面积大于200㎡小于700㎡（含200㎡，不含700㎡）的协议户按照选房顺序可自由挑选户型：协议户选房时，面积不够抵扣的不得购买，只能挑选可抵扣面积的户型。

最终，在经过1月5日、1月6日的连续两天选房后，包括张军在内的500多户村民，选择了其中部分房源作为首套房，也有一些村民签署了自愿放弃选房确认书。

“这个事（过程）是比较漫长的，从（2022年）5、6月份时就开始弄。”实地参与此次村民选房统筹事宜的马寨镇政府工作人员陈果说，中间经过了不少波折，但最终城发集团与招商公园1872签下来的900多套房源，其实价格还是比较低的，“毕竟相当于是团购房”。

在一份《二七区马寨镇水磨社区回迁安置工作方案》中，记者注意到，招商公园1872的一号院洋房标准层，村民的最终购买价格为10000元/㎡，其中洋房顶层和一层为11500元/㎡；三号院洋房中间层购买价格为9800元/㎡，其中顶层和一层购买价格为11300元/㎡；三号院叠墅中间层购买价格为10500元/㎡，其中顶层和一层购买价格为12000元/㎡。

同期，由招商公园1872售楼部对外销售的同类型房源，洋房标准层曾最高卖到过13000元/㎡以上。一位同样在招商公园1872购房的业主也向记者证实，其于2021年3月购买的洋房标准层，价格为11927元/㎡。

这意味着水磨村村民们所购买的洋房价格，每平方米比同小区的商品房业主至少便宜1000多元。不过，部分村民对此次分房并不满意。

今年60多岁的老张就告诉记者，虽然招商公园1872的房子是商品房，又是洋房、叠墅，建筑质量也比安置房好，但价格也比安置房贵。“就说刘胡垌（安置区）吧，人家的安置比例差不多都快1：1了，可我们最高都到1.9：1了。”所谓的1.9：1，是指用被拆迁的1.9㎡能置换到1㎡的新房面积。这意味着，自己原本近600㎡的被拆迁面积，如果都买在招商公园1872，可能最多就买两套，但要是买安置房，则至少能买三套。

也有人指出，虽然看起来是以低于市价的形式分到了房，但这个价格相对于拆迁补偿的单价要高近60%，高出的部分其实拆迁户拿补偿面积补足了。换个角度，这些拆迁户通过让渡补偿面积的方式来置换房屋，同时起到了消化存量商品房的效果。

“咱是农民，要那么高档的房子干吗？”老张抱怨说。

招商公园1872里的一个小区 摄影/马纪朝

新的矛盾

更多的村民则抱着“有总比没有强”的心态，担心错过这次机会，下次分房不知要到猴年马月。

张军也说，自己这几年带着家人在外租房，一年光房租都得1.5万元，这回分到了房，至少这部分房租肯定能省下了。

但对于一些已经在招商公园1872的佳苑小区购房的业主来说，得知小区内的房源有可能成为“村民安置房”，内心有些五味杂陈。

佳苑小区由十多栋小高层组成，其中的3号楼、13号楼全部为此次村民分房的备选房源。

一名家在佳苑小区7号楼2单元的业主就称，自己在购房时，销售经理曾对自己再三强调佳苑小区绝对没有安置房，如今却把小区内两栋楼作为安置房打包出售，这改变了该小区高档改善型社区的定位，也拉低了原有商品房的商品属性及价值，降低了社区品质。

类似的投诉也发生在亚星星河郡小区的商品房业主身上。该小区一些业主称，开发商将约占小区总户数2/3的剩余房屋作为八卦庙村的村民安置房使用，对按照商品房购买的住户，从入住环境、房屋总价、物业费等方面都造成了损失，降低了小区居民的居住体验。

不过，郑州市12345政务服务便民热线对这些问题的回复则是，亚星星河郡小区仍为商品房小区，郑州市拆迁群众也具有同样的资格购买商品房。“今年以来，按照市委市政府的工作部署，全市各县、区采用租、购、建三种方式安置拆迁群众，群众购买的商品房价格是按照市场价格评估明确的，不低于当前市场商品房售价，群众的物业费与商品房业主物业费缴纳标准一致，拆迁群众与前期购买商品房的业主同样由社区管理，拆迁群众已由村民转为市民。”

王龙也说，招商公园1872此次用于安置村民的房源，实际上是先卖给了政府，至于政府将该批房源用于房票也好，用于别的交易也好，都是政府自身的事情，已经与开发商没有太大关系。

“从严格意义上讲，它就不是安置房，而是商品房，因为我们一直都是按照商品房来交付，按照商品房规划的。”王龙说，分房事件发生后，也确实有一些业主闹到售楼部。这两年，作为开发商也很难，想降价怕原有业主不愿意，不降价房子又卖不动，此时政府愿意一次性团购900多套房源，对开发商而言相当于减轻了包袱。

（文中张军、王龙、陈果为化名）

来源：第一财经

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